PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR DAN DEBITUR TERHADAP PEMBATALAN LELANG EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN – Perlindungan bagi kreditur dan debitur dalam menjaga subjek yang sah melalui peraturan perundang-undangan yang berlaku, dan menegakkannya melalui sanksi. Perlindungan terhadap debitur ada apabila suatu perjanjian kredit dibuat dengan agunan, yang mana agunan yang akan digunakan harus dievaluasi.

A. Bentuk Perlindungan Hukum Bagi Kreditur

Perlindungan hukum bagi debitur selanjutnya adalah adanya kemungkinan untuk dilaksanakannya sebagian hak Mahkota dalam Pasal 2 ayat (2) UUHT sebagai penyimpangan dari sifat tidak dapat dipisahkannya hak tanggungan dalam Pasal 2 ayat (1) UUHT. Hak tanggungan itu tidak dapat dibagi-bagi, sehingga sekalipun pemiliknya mempunyai hak untuk menggadaikan hak kebendaannya dengan hak kebendaan lain yang sifatnya terbatas (Jura in re Aliena), maka beban yang diakibatkannya hanya dapat dibebankan pada seluruh harta benda yang menjadi miliknya. memberinya.

Penyimpangan dari asas tidak dapat dibagi-bagi dapat terjadi apabila suatu hak tanggungan dikenakan pada beberapa hak atas tanah dan pelunasan utang yang dijamin itu dilakukan secara angsuran sebesar nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek hak tanggungan yang Dibebaskan dari hipotek. Asas inseverability ini hanya berlaku apabila para pihak telah menyepakati terlebih dahulu dalam APHT.

Perlindungan terhadap barang hipotek debitur juga terdapat dalam Pasal 12 yang menyatakan bahwa suatu penjaminan yang memberikan kuasa kepada pemegang hipotek untuk memiliki barang hipotek menjadi tidak sah menurut hukum apabila debitur ingkar janji. Penjelasan Pasal 12 UUHT:

“Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberi Hak Tanggungan, lainnya terutama jika nilai objek Hak Tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk serta merta menjadi pemilik objek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli objek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20.”

Perlindungan hukum bagi debitur selanjutnya adalah pada lelang eksekusi hipotek. Apabila kreditur mengajukan permohonan lelang, maka lembaga lelang harus terlebih dahulu memberitahukan permintaan lelang kreditur kepada debitur agar debitur mengetahui bahwa obyek hipoteknya telah didaftarkan pada lembaga lelang. Kemudian sesuai dengan ketentuan Pasal 44 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, sebelum melakukan lelang, kreditur harus melakukan pengumuman setiap hari sebanyak dua kali, dengan disertai waktu jarak waktu antara pengumuman pertama dan pengumuman lelang Terdapat jeda waktu 15 hari antara pengumuman lelang kedua dan tidak jatuh pada hari libur/hari besar.

Kemudian pengumuman lelang kedua harus dilakukan paling singkat 14 hari sebelum pelaksanaan lelang. Hal ini merupakan salah satu bentuk perlindungan hukum terhadap debitor dalam Lelang Eksekusi karena pengumuman tersebut digunakan sebagai cara yang efektif agar khalayak mengetahui bahwa akan diadakan pelelangan terhadap objek Hak Tanggungan milik debitor, sehingga semakin banyak peserta lelang yang mengikuti pelelangan.

Kewenangan kreditur untuk menentukan batasnya juga dibatasi dengan ketentuan bahwa pemegang hak tanggungan pertama (kreditur) tidak boleh membeli secara langsung melalui lelang. Jika kreditor diperbolehkan menjadi pembeli lelang, maka kewenangan kreditur untuk menetapkan batasan dapat disalahgunakan untuk menetapkan batasan secara sewenang-wenang dan kemudian membelinya sendiri. Meskipun Pasal 70 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 mengatur bahwa kreditor dapat membeli agunan melalui lelang, namun ketentuan ini tidak berlaku bagi kreditur yang berstatus pemegang hak tanggungan pertama karena pembelian agunan oleh pemerintah dilakukan oleh kreditur. nilai lelang. Batasannya tidak ditentukan oleh dirinya sendiri tetapi diintervensi oleh Komite Piutang Negara/Pengadilan.

Perlindungan hukum terhadap debitur dalam lelang eksekusi akhir meliputi sisa hasil lelang, setelah pembeli objek lelang membayar harga lelang, maka balai lelang akan menyetorkan hasil lelang bersih dalam jangka waktu 3 hari kerja setelah pembeli objek lelang membayar. harga lelang, sebagai kreditur penjual. Atas penerimaan pembayaran, ketentuan mengenai hal tersebut diatur dalam Pasal 74 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016. Namun apabila hasil lelang lebih besar dari piutang kreditur, maka kreditur wajib mengembalikan sisanya kepada debitur.

“Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.”

B. Bentuk Perlindungan Hukum Bagi Kreditur

Hak-hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 merupakan cerminan status keutamaan yang dinikmati oleh penerima hipotek atau penerima hipotek pertama apabila pemegang hipotek lebih dari satu orang. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi hak tanggungan bahwa apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual obyek hak tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi hak tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditur-kreditur lain. Sisa hasil penjualan, tetap menjadi hak pemberi hak tanggungan. Apabila debitur cidera janji pemegang hak tanggungan dapat langsung meminta kepada kantor lelang negara untuk menjual dalam pelelangan umum obyek hak tanggungan yang bersangkutan.

Bentuk perlindungan hukum bagi kreditor selanjutnya adalah kemudahan dan kepastian dalam pelaksanaan eksekusi objek Hak Tanggungan jika debitor wanprestasi. Seperti telah dijelaskan di atas UUHT memberikan berbagai cara eksekusi objek Hak Tanggungan, salah satunya yang dianggap sebagai cara yang paling memberikan kemudahan bagi kreditor adalah eksekusi yang didasarkan pada Pasal 6 UUHT yaitu eksekusi berdasarkan kekuasaan sendiri. Parate eksekusi dirasakan sebagai benteng penangkal, peranannya dapat efektif dan efisien guna percepatan pelunasan piutang, yang disediakan oleh perangkat hukum bagi kreditor, manakala debitor telah dinyatakan wanprestasi.

Pelunasan haknya kreditor dapat melaksanakan eksekusi hak tanggungan berdasarkan pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan, atau titel eksekutorial dalam sertifikat hak tanggungan. Dibubuhi dengan irah-irahaan “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan yang Maha Esa: pelaksanaannya harus melaluipenetapan dari ketua pengadilan negeri Eksekusi yang dilakukan oleh kreditur pemegang hak tanggungan untuk melunasi utang debitur berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum. Hal ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan oleh UUHT bagi para kreditor pemegang hak tanggungan dalam hal harus  dieksekusi.